聯(lián)網(wǎng)化或智能化是物流園區(qū)發(fā)展的大方向，但不能脫離園區(qū)本身的職能屬性，不能脫離區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的實際情況。而升級之路，依舊是通過透明連接，實現(xiàn)物流園區(qū)的互聯(lián)網(wǎng)化。
　　
　　1、物流園區(qū)的職能分析
　　
　　物流園區(qū)是支撐物流業(yè)運行的重要基礎設施，其核心職能是為貨物的集散、中轉、裝運提供場所。但具體到不同類型的物流園區(qū)，其具體的功能和作用會有所不同。主流的物流園區(qū)類型至少包含以下這七種：
　　
　　多式聯(lián)運樞紐區(qū)
　　
　　多式聯(lián)運在中國不發(fā)達，但多式聯(lián)運的樞紐園區(qū)是存在的，例如，航空貨站、海運港口、河運港口、鐵路貨站等。這些園區(qū)為不同類型運輸方式的交接提供場所，客觀上成了貨物中轉、集散、裝運的場所。
　　
　　綜合保稅區(qū)
　　
　　進出口商品必須經(jīng)過海關的登記、檢查，因而需要專門的場所即保稅區(qū)來監(jiān)管商品的進出口流通。所以，保稅區(qū)也客觀上成了貨物中轉、集散、裝運的場所。
　　
　　零擔貨物集散區(qū)
　　
　　零擔物流需要對貨物進行集中和分揀處理，所以需要專門的場所。實際上零擔物流及快遞企業(yè)的分撥中心都屬于這一類型的物流園區(qū)。有的情況是一個分撥中心就是一個園區(qū)，有的是多個零擔企業(yè)聚集在一個園區(qū)中。
　　
　　分銷中轉商貿(mào)區(qū)
　　
　　分銷中轉商貿(mào)區(qū)，俗稱“商貿(mào)物流園”。商貿(mào)物流園，是以商品的批發(fā)中轉貿(mào)易為主體，通常是某種大類商品(如建材、紡織、電器、家具等)批發(fā)經(jīng)營的聚集地。由于有貨物的流動，進而吸引了第三方物流企業(yè)入駐。商貿(mào)物流園中或周邊，會聚集很多零擔企業(yè)的收貨網(wǎng)點，專門為園區(qū)內(nèi)商戶的商品分銷提供物流服務。
　　
　　倉庫租賃集中區(qū)
　　
　　倉庫租賃集中區(qū)，俗稱“倉儲物流園”。倉儲物流園，一般是把倉庫蓋好了，然后租給物流企業(yè)、制造企業(yè)或商貿(mào)企業(yè)的倉庫聚集區(qū)。經(jīng)營“倉儲物流園”的企業(yè)，不屬于倉儲型物流企業(yè)，而應該屬于園區(qū)型物流企業(yè)。因為這些企業(yè)雖然擁有倉庫的所有權，但沒有組織倉儲活動，沒有輸出倉儲服務，而是提供倉庫租賃和園區(qū)物業(yè)服務。
　　
　　專線貨代聚集區(qū)
　　
　　專線貨代聚集區(qū)，也就是“貨運信息部”的聚集區(qū)。貨運信息部，只需要一個門店，幾部電話，就可以投入運營。貨運信息部提供車找貨及貨找車的中介服務，根據(jù)自己掌握的貨源和熟車圈撮合運力交易。中小型制造企業(yè)及商貿(mào)企業(yè)有發(fā)整車貨物的需要，對整車運力有需求，因而需要貨運信息部幫忙找車。專線貨代聚集區(qū)，實際上成為了運力交易的集中市場，同時還成為貨運車輛的停車場。
　　
　　貨運公路港服務區(qū)
　　
　　貨運公路港服務區(qū)，是“豪華版”的“專線貨代聚集區(qū)”，簡稱公路港。公路港與專線貨代聚集區(qū)的不同是，停車場更加標準，貨代門面裝修更加精致，餐飲、住宿服務的基礎設施條件更好，會配套有加油站、汽車維修站等。
　　
　　上述這七種類型的物流園區(qū)中，“專線貨代聚集區(qū)”與“貨運公路港服務區(qū)”這兩種類型的物流園區(qū)，其職能與貨物的集散、中轉、裝運沒有直接關系。之所以這兩種園區(qū)還能存在，是由城市規(guī)劃及公路服務區(qū)的設計中對貨運車輛停車場預留的空間不足導致的。市政管理規(guī)定大型貨運車輛不能入城，導致城市周邊必然會存在貨代信息部與貨車停車場的聚集地出現(xiàn)。從物流的社會經(jīng)濟職能的角度來，這兩種園區(qū)不屬于嚴格意義上的“物流園區(qū)”，因為這兩類“物流園區(qū)”跟貨物的集散、中轉及裝運沒有關系。
　　
　　此外，“商貿(mào)物流園”更多地會轉型為“物流園”。商業(yè)貿(mào)易的渠道壓縮是必然趨勢，以批發(fā)貿(mào)易為主業(yè)的各類商貿(mào)城存在轉型的壓力。傳統(tǒng)商貿(mào)城的規(guī)劃設計以商貿(mào)為主，物流為輔，這顯然不符合經(jīng)濟運行的發(fā)展趨勢，因而需要轉型。其轉型的方向就是把商貿(mào)城打造成為商品分銷過程中貨物集散、中轉、裝運的基地，其物流方面的職能會越來越得到凸顯。
　　
　　2、物流園區(qū)運行存在的問題
　　
　　物流園區(qū)的運行存在很多問題，但比較嚴重的問題是“動機不純、與產(chǎn)業(yè)脫節(jié)、定位不清晰”這三個方面。
　　
　　所謂動機不純，是指借建設“物流園區(qū)”之名，行“圈地”之實。國家針對商品房市場制定的“去庫存”政策正在推進，地產(chǎn)開發(fā)商拿地越來越困難，但以建設“物流園區(qū)”為名“圈地”是個不錯的“理由”。由于動機不純，所以沒有在物流園區(qū)建設和運營商上用心投入，從而就導致“物流園區(qū)”成為了荒地，這種行為本質(zhì)上就是在囤積土地。
　　
　　“物流園區(qū)”沒有進行實質(zhì)建設和運營，不完全是因為“圈地”，還因為在園區(qū)規(guī)劃的時候與區(qū)域的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟嚴重脫節(jié)。在一些經(jīng)濟欠發(fā)達的地區(qū)，在一些三、四線城市，給“物流園區(qū)”劃了很大的土地面積，建了很豪華的倉庫、停車場、辦公樓及其他配套設施。但是，園區(qū)的貨物周轉量很小。物流園區(qū)的核心職能是提供貨物集散、中轉及裝運的場所，沒有貨物的集散、中轉的“物流園區(qū)”就只是個擺設。物流園區(qū)需要與當?shù)貐^(qū)域的產(chǎn)業(yè)規(guī)模、人口規(guī)模及商業(yè)的繁榮程度相匹配，否則就會造成園區(qū)的浪費。
　　
　　物流園區(qū)運行還存在服務定位不清晰的問題。有的園區(qū)型物流企業(yè)，既想收租金，又想攬貨源，與入駐園區(qū)的第三方物流企業(yè)形成競爭。很多“物流園區(qū)企業(yè)”確實想整合與園區(qū)相關的第三方物流業(yè)務，想法很好但有些不切實際。因為每個入駐園區(qū)的物流企業(yè)都有自身的資源優(yōu)勢，與各個貨主客戶及相關產(chǎn)業(yè)的供應鏈建立了緊密的業(yè)務關聯(lián)，不是那么容易被整合的。
　　
　　還有的物流園區(qū)想以互聯(lián)網(wǎng)的方式構建全國性的“物流園區(qū)信息平臺”，并想以此撬動整個物流行業(yè)，這種想法確實很宏大。但是只有“專線貨代聚集區(qū)”和“貨運公路港服務區(qū)”這兩種“園區(qū)”和部分的“零擔貨物集散區(qū)”，有打造連鎖平臺的可能。其他類型的物流園區(qū)與供應鏈、產(chǎn)業(yè)鏈、區(qū)域經(jīng)濟及經(jīng)濟政策有密切的關聯(lián)，都是資源主導型的“物流園區(qū)”，很難有切入的機會。
　　
　　物流園區(qū)是物流業(yè)運行不可或缺的基礎設施，但它在物流運行的邏輯(流程、過程)里面并不是必要的節(jié)點(環(huán)節(jié))。特別是制造業(yè)、商貿(mào)業(yè)的轉型升級會大大地調(diào)整物流活動的空間分布，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展及城市變遷也會調(diào)整物流活動的空間分布。物流園區(qū)運行的問題是系統(tǒng)性的，園區(qū)企業(yè)需要系統(tǒng)地看問題，找準自身的定位。
　　
　　3、園區(qū)服務升級的方向
　　
　　物流園區(qū)的服務升級有兩方面的事情可以做：一是提高物業(yè)服務水平，二是打造園區(qū)范圍內(nèi)的資源分享平臺。
　　
　　升級物流園區(qū)物業(yè)服務
　　
　　物流園區(qū)需要把主要精力投入在物業(yè)服務上，給入駐園區(qū)的物流公司提供美好的工作環(huán)境。而服務升級具體的點有水電、衛(wèi)生、安全、停車等方面。物流園區(qū)的車多、貨多、人多，來來往往，需要加強管理，才能提高物業(yè)服務質(zhì)量。
　　
　　物流園區(qū)物業(yè)服務升級可以做的點很多，例如，如何安排好園區(qū)內(nèi)的停車，以及車輛進出的秩序，如何保障物流園區(qū)的貨物安全，要做好防火、防潮、防盜等保障性服務。由于不是物流互聯(lián)網(wǎng)化需要重點闡述的內(nèi)容，所以在此不作進一步闡述。
　　
　　打造園區(qū)資源分享平臺
　　
　　物流園區(qū)內(nèi)，有很多資源是可以共享或者分享的，例如，叉車、托盤、包裝材料，等等。當然共享或者分享不是無償?shù)?，而是需要基于平等自愿的交易原則。物流園區(qū)可以打造一個資源分享及交易平臺，使得園區(qū)內(nèi)的第三方物流企業(yè)能夠分享自己的資源，以提高叉車、托盤等工具的利用率。
　　
　　園區(qū)企業(yè)還可以打造貨源分享平臺。一個園區(qū)內(nèi)，可能有三五個物流企業(yè)都在經(jīng)營同一條專線，這些企業(yè)彼此之間是競爭的關系。園區(qū)企業(yè)作為獨立的第三方，可以促成這些企業(yè)的合作，把各自的貨源都集中起來，更容易湊成整車，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟效益。這實際上是實現(xiàn)“專線聯(lián)盟”的一條可行路徑。
　　
　　園區(qū)企業(yè)還可以打造“共倉共配”平臺。入駐園區(qū)的物流企業(yè)，總是有多余的貨位，總是有暫時閑置的運力，把這些資源統(tǒng)籌起來，就可實現(xiàn)資源分享，提高資源的利用率。而“共倉共配”則是物流企業(yè)之間進行深度的資源分享，基于各自的業(yè)務、流程進行統(tǒng)籌，以實現(xiàn)資源利用率的最大化。園區(qū)企業(yè)相對園區(qū)內(nèi)的物流公司而言，是獨立的第三方，更加便于組織“共倉共配”的平臺模式。
　　
　　4、物流園區(qū)的透明連接
　　
　　園區(qū)型物流企業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)化，其目的就是提升園區(qū)的服務能力，需要通過建立相關要素的“透明連接”來實現(xiàn)。重點是圍繞“物業(yè)服務”和“物流資源共享”來建立相關要素的透明連接。
　　
　　所謂“數(shù)字化物流園區(qū)”或“智能化物流園區(qū)”，就是把物業(yè)的相關要素進行透明連接，從而實現(xiàn)整個園區(qū)運營的數(shù)字化及智能化運營。
　　
　　以物流園區(qū)的停車場智能管理為例，園區(qū)共有多少個停車位？各種車型的停車位有多少？目前空余停車位的分布如何？一輛車駛入園區(qū)，應該停在哪個位置？或者哪些停車位是專屬于哪個物流公司的，這些停車位能不能臨時借用給其他物流公司停放車輛？圍繞園區(qū)的“停車管理服務”建立相關要素的透明連接，就可以實現(xiàn)停車管理的智能化。
　　
　　當然園區(qū)物業(yè)服務還有很多，只要圍繞相關服務建立相關要素的透明連接，就可以實現(xiàn)數(shù)字化和智能化的管理。
　　
　　園區(qū)企業(yè)要促進園區(qū)內(nèi)物流企業(yè)之間的資源共享，前提是建立這些資源要素的透明連接。例如，叉車的共享，需要把握叉車狀態(tài)，叉車什么時候可以用，什么時候在執(zhí)行什么裝卸任務等，了解這些情況，需要基于相關要素的透明連接。在一些物流園區(qū)中，有專門提供叉車租賃服務，或者利用叉車來提供裝卸服務。怎么把叉車的資源進行統(tǒng)籌和利用好，這是園區(qū)企業(yè)進行互聯(lián)化升級可以突破的點。
　　
　　而關于打造園區(qū)范圍內(nèi)的“專線聯(lián)盟平臺”或“共倉共配平臺”，需要建立更大范圍及更廣泛的透明連接。“專線聯(lián)盟平臺”需要將專線的貨源、運力等方面的相關要素進行透明連接。而“共倉共配平臺”則需要把倉庫、運力、配送計劃等方面的相關要素進行透明連接。
　　
　　總之，園區(qū)型物流企業(yè)需要通過“圍繞園區(qū)服務”來建立相關要素的透明連接，從而實現(xiàn)物流園區(qū)的互聯(lián)網(wǎng)化，即實現(xiàn)物流園區(qū)的數(shù)字化及智能化。