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產(chǎn)融結(jié)合、服務(wù)升級，打造產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和運營新模式
來源：未知 日期：2018-04-23 點擊：次
在中國改革開放以來的經(jīng)濟發(fā)展中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟競爭的重要載體，獲得了巨大的成功。但在中國經(jīng)濟進入新常態(tài)之后，產(chǎn)業(yè)園區(qū)又成為轉(zhuǎn)型升級和改革創(chuàng)新的主陣地之一，其可持續(xù)發(fā)展面臨著巨大挑戰(zhàn)。
傳統(tǒng)上，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展主要由地方政府通過平臺公司主導(dǎo)。但產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)營主體也在日益多元化，出現(xiàn)了一批成功的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)和運營商，華夏幸福基業(yè)和中關(guān)村發(fā)展集團是其中的典型代表。近幾年，由于土地財政的難以為繼，以及中央對地方政府表外負債和地方平臺公司融資的限制，政府主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展模式面臨著挑戰(zhàn)，啓需更多的社會資本進入園區(qū)開發(fā)運營業(yè)務(wù)。借助國家的土地政策，部分傳統(tǒng)國有企業(yè)在盤活土地資產(chǎn)的需求驅(qū)動下，成為了產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和運營的新主體。這些新的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和運營商雖然擁有一定的產(chǎn)業(yè)資源，但他們在前期規(guī)劃、融資、招商和后期運營環(huán)節(jié)缺乏經(jīng)驗、能力和人才，缺乏具備示范效應(yīng)的項目，實際發(fā)展中困難重重。
在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展面臨新挑戰(zhàn)的今天，無論是地方政府的平臺公司還是新的投資和運營主體都要重新審視產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展模式，探索可持續(xù)發(fā)展的創(chuàng)新思路。
形勢嚴(yán)峻：產(chǎn)業(yè)園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展面臨挑戰(zhàn)
以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為載體的產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展是中國經(jīng)濟發(fā)展的重要特點和主要優(yōu)勢。改革開放以來，在中央和地方的共同推動下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)迅猛發(fā)展，園區(qū)從數(shù)目上和經(jīng)濟體量上都有了較大的飛躍，形成了一批具有國際競爭力的產(chǎn)業(yè)集聚高地。截至2014年年底，國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)及高新技術(shù)區(qū)共有348家，生產(chǎn)總值達到14.3萬億，占GDP的22.4%，其中經(jīng)開區(qū)占到了12%，高新區(qū)占到了10.4%（如圖一）。此外，各地數(shù)千家省級產(chǎn)業(yè)園更是容納了數(shù)百萬家工業(yè)和服務(wù)業(yè)企業(yè)，成為地方經(jīng)濟的重要支柱和地方財稅收入的主要來源。
1. 部分產(chǎn)業(yè)集群向國外轉(zhuǎn)移，外資項目落地招商困難
外資項目一直是各地產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商的重要對象。但是近年來，受人口紅利逐步減弱和土地價格攀升影響，中國制造業(yè)成本顯著上升，在部分領(lǐng)域開始喪失國際競爭力。其中，沿海低端出口加工業(yè)園區(qū)的勞動密集型產(chǎn)業(yè)受到?jīng)_擊最大。2015年1至9月，僅東莞一地就有243家勞動密集型加工出口企業(yè)關(guān)停遷移。部分低端制造加工產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向更低成本的發(fā)展中國家。2015年，東盟作為新興起的貿(mào)易主體其GDP增長率超過6%，成為中國制造的有力競爭者。另外，金融危機后，美國在2009年提出“再工業(yè)化”的戰(zhàn)略，并在其后5年間推出了多重政策以鼓勵刺激企業(yè)再次回到美國從事工業(yè)生產(chǎn)。該戰(zhàn)略得到了大量美國制造企業(yè)的積極響應(yīng)，引發(fā)國際資本和高端產(chǎn)業(yè)回流，例如通用電氣將其熱能工業(yè)、蘋果將其部分MAC電腦制造從中國回遷至美國。
對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)來說，國外投資項目的機遇將愈發(fā)珍稀，成批產(chǎn)業(yè)群向中國轉(zhuǎn)移落地的情況，將難以再現(xiàn)。
2. 各地產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)位優(yōu)勢和招商政策差距不大，同質(zhì)化競爭嚴(yán)重
隨著經(jīng)濟放緩和產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量的增加，各產(chǎn)業(yè)園區(qū)對于招商資源的競爭愈加激烈。目前中國國家級園區(qū)已達500家，其中經(jīng)開區(qū)219家、高新區(qū)129家、其他各類園區(qū)152家（如圖二）。產(chǎn)業(yè)園區(qū)密度不斷上升，各產(chǎn)業(yè)園之間競爭加劇，而便捷的交通和區(qū)域經(jīng)濟一體化的發(fā)展（京津冀、粵港澳、長三角、華中五城）使各產(chǎn)業(yè)園的區(qū)位優(yōu)勢更加不明顯，在產(chǎn)業(yè)園的戰(zhàn)略定位上也很難做到真正的錯位。例如，在成都及100公里的大周邊地區(qū)，各類聲稱專注戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的開發(fā)區(qū)多達百個。
過去，各地的招商政策有一定的靈活性，即使在資源稟賦相同的情況下各產(chǎn)業(yè)園區(qū)還可以尋求差異化競爭的方法。但是在中央政府逐步禁止和取消地方變相的土地優(yōu)惠和各類補貼、退稅之后，各地政策的實際差距并不大，而吸引人才的軟環(huán)境的打造又不是一朝一夕能夠?qū)崿F(xiàn)的。比較而言，這使得新園區(qū)的開發(fā)和運營難度加大。
過去，園區(qū)的招商和服務(wù)對象都是比較成熟的傳統(tǒng)企業(yè)。在經(jīng)歷了三十年的粗放式發(fā)展之后，中國的環(huán)境及資源矛盾日益突出，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)面臨結(jié)構(gòu)調(diào)整和模式升級。按照中央和地方要求，高附加值、環(huán)境友好的企業(yè)是各產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商重點。從《國務(wù)院關(guān)于加快培育和發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的決定》，到“互聯(lián)網(wǎng)+”，再到中國制造“2025”，國家確定的物聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)、新能源、節(jié)能環(huán)保業(yè)及新材料、電動汽車、生物技術(shù)等新興產(chǎn)業(yè)，也是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商重點。
但是，新興產(chǎn)業(yè)的企業(yè)一般處于發(fā)展早期，其對發(fā)展的環(huán)境和服務(wù)要求比較高。作為園區(qū)的開發(fā)和運營主體需要提供金融、物流、法務(wù)、商務(wù)等等一系列孵化器和加速器服務(wù)，才能夠支持這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這些對園區(qū)的開發(fā)和運營提出了新的要求。
多元格局：新興的國有園區(qū)開發(fā)和運營商開始出現(xiàn)
多年來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)基本上采用政府主導(dǎo)的模式，即政府通過本地的開發(fā)建設(shè)類平臺公司進行產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目的融資、投資、建設(shè)和運營。但由于招商資源競爭激烈，政府主導(dǎo)開發(fā)的模式存在招商機制不靈活、招商人員專業(yè)化能力不足等劣勢，地方政府和平臺公司也會在相關(guān)環(huán)節(jié)適當(dāng)引入專業(yè)的第三方招商和服務(wù)團隊。同時，由于政府自身的招商能力、產(chǎn)業(yè)集聚和培育新興產(chǎn)業(yè)能力均較弱，地方政府有時也會把園區(qū)開發(fā)和運營的項目整體委托給有一定品牌和經(jīng)驗的第三方，例如華夏幸福基業(yè)和中關(guān)村發(fā)展集團。
近幾年的發(fā)展趨勢是，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和運營的主體越來越多元化，完全由政府主導(dǎo)的開發(fā)模式越來越少。一方面，隨著中央政府對地方政府負債以及地方平臺公司融資的限制，地方開發(fā)建設(shè)公司的融資規(guī)模受到控制，地方政府正面臨著初期開發(fā)資金緊張的難題，啓需引入社會資本。另一方面，國家也以各種政策鼓勵社會資本參與地方開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。受土地財政的束縛與驅(qū)使，財力有限的地方政府希望向這些社會資本借錢開發(fā)和運營，并讓渡未來的政府收益，或通過社會資本的開發(fā)加快土地價值升值，從而獲取相應(yīng)收益。
由于前期出臺的國家土地政策著力盤活存量土地，在一些地方的配套實施中，給予存量土地轉(zhuǎn)性發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策支持，部分傳統(tǒng)國有企業(yè)特別是中央企業(yè)在盤活土地資產(chǎn)的需求驅(qū)動下，成為了產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和運營的新主體之一。在這樣的大背景下，市場上出現(xiàn)了一大批國有傳統(tǒng)企業(yè)背景的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和運營商。其中，業(yè)主有一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模和地位的國有產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展勢頭較好，例如中糧集團糧食的食品產(chǎn)業(yè)園。截止2015年，中糧已在全國11個省份建立了12個農(nóng)貿(mào)工業(yè)園區(qū)。各工業(yè)園區(qū)主要以農(nóng)產(chǎn)品加工以及上下游產(chǎn)業(yè)為主，涵蓋加工、流通、營銷服務(wù)等功能。而其它只有土地資源缺乏核心產(chǎn)業(yè)資源的國有企業(yè)開發(fā)和運營園區(qū)則面臨重重困難。相關(guān)能力不足，在前期規(guī)劃、融資、招商和后期運營環(huán)節(jié)也缺乏經(jīng)驗較少，以及缺乏具備示范效應(yīng)的項目是這些企業(yè)的普遍性問題。
對于這些新興的國有產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和運營商來說，市場環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，生存和發(fā)展已經(jīng)不再容易。一般來說，園區(qū)開發(fā)是一個長期過程，需要從土地一級開發(fā)，二級開發(fā)，到招商引資、產(chǎn)業(yè)發(fā)展，再到園區(qū)服務(wù)，不斷滾動形成發(fā)展及盈利的良性循環(huán)（如圖三）。在過往整體經(jīng)濟快速發(fā)展，以及住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)供需兩旺的時候，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)主體依靠土地的一級、二級或一二級聯(lián)動開發(fā)即可獲取超額利潤，依靠地方政府的土地優(yōu)惠和稅收減免即可完成招商引資，對于產(chǎn)業(yè)發(fā)展及園區(qū)服務(wù)環(huán)節(jié)關(guān)注較少。在新形勢下，招商引資面臨著巨大挑戰(zhàn)，而國有企業(yè)的體制機制不夠靈活，短期很難建立具有競爭性的市場化的招商能力。而搭建功能齊全的產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)平臺更需要開發(fā)和運營商投入大量的人、財、物，這在國企體制內(nèi)短時期內(nèi)很能達成。
1. 土地開發(fā)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及園區(qū)服務(wù)一體化升級
一體化的服務(wù)更能夠為園區(qū)開發(fā)和運營商實現(xiàn)價值最大化，而招商引資和園區(qū)服務(wù)是重大的盈利點，所以要建立強大的招商能力和服務(wù)能力。從華夏幸福的盈利模式來看，除去一級開發(fā)獲取的服務(wù)費用，華夏幸福亦通過二級開發(fā)獲取房產(chǎn)租售收入，通過招商能力為其帶來產(chǎn)業(yè)投資以及稅收分成，通過園區(qū)服務(wù)獲取管理、服務(wù)及咨詢收入等，利潤水平較高（如圖四）。
園區(qū)運營與服務(wù)能力核心是提供“橫向平臺型、縱向產(chǎn)業(yè)鏈”的增值服務(wù)，幫助企業(yè)降本增效，與企業(yè)共同成長。通過提高園區(qū)內(nèi)企業(yè)滿意度保證企業(yè)的粘性，通過助力企業(yè)發(fā)展保證企業(yè)的生存和回報，并獲得招商上的美譽度，實現(xiàn)以商引商。橫向平臺型的服務(wù)包括人才、法務(wù)、稅收、IT系統(tǒng)等功能性服務(wù)。縱向產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)包括研發(fā)中介、融資、銷售展會等跨產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)。以張江高科為例，張江高科以信息化技術(shù)的應(yīng)用，通過連接園區(qū)企業(yè)與企業(yè)、與服務(wù)機構(gòu)、與政府和與個人之間的信息通道及服務(wù)，方便了企業(yè)及企業(yè)員工，提高園區(qū)服務(wù)的效率。另外張江高科的服務(wù)除去平臺型的園區(qū)服務(wù)，例如政策咨詢、法律服務(wù)、人力服務(wù)外，還包括縱向型與企業(yè)運營直接相關(guān)的改制上市融資中介、物流貿(mào)易代理、知識產(chǎn)權(quán)服務(wù)等服務(wù)。
2. 產(chǎn)業(yè)與金融服務(wù)相結(jié)合的資本化升級
產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融的扶持，發(fā)達的金融服務(wù)是產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的助推器。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)和運營商不僅可以提供金融中介和企業(yè)融資服務(wù)，同時可以向投資業(yè)務(wù)拓展，既形成新的盈利點，又支持園內(nèi)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
資金中介一直是產(chǎn)業(yè)園區(qū)所提供的傳統(tǒng)服務(wù)。從銀行、信托到私募的股權(quán)、債權(quán)融資，產(chǎn)業(yè)園區(qū)一直擔(dān)任平臺角色，對企業(yè)和資金方進行撮合。而融資服務(wù)和投資業(yè)務(wù)可以成為新增盈利點。融資擔(dān)保能夠形成信用服務(wù)收入，融資租賃、小額貸款都可形成一定利息收入。各園區(qū)的融資擔(dān)保、融資租賃、小額貸款公司都提供相應(yīng)服務(wù)。此外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)和運營商還可以通過直投、私募股權(quán)投資和母基金等方式直接支持園區(qū)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和壯大。高附加值的研發(fā)類企業(yè)和眾多雙創(chuàng)企業(yè)多為中小型規(guī)模企業(yè)，更離不開創(chuàng)投基金的支持，產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要打造相應(yīng)平臺以孵化、培育這些早期企業(yè)。張江高科的浩成創(chuàng)投、北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的亦莊國投，憑借政府引導(dǎo)資金、自有資金及募集資金，其規(guī)模可達百億元，收益也相當(dāng)可觀。其中，北京經(jīng)濟開發(fā)區(qū)以亦莊國投為紐帶，打造具有地方特色的大資管平臺和產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)，通過資本力量對接海內(nèi)外先進制造業(yè)，助推區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)升級。借助亦莊國投產(chǎn)業(yè)投資基金，亦莊區(qū)累計投資項目超70個，投資額達170億元，多數(shù)都落地或惠及到開發(fā)區(qū)（如圖五）。同時積極推進開發(fā)區(qū)內(nèi)耐世特汽車、ISSI等海外并購，投資中芯國際二期、京東方、北汽股份等項目，有力促進集成電路、裝備制造、航天科技等高端產(chǎn)業(yè)在開發(fā)區(qū)的集聚。
結(jié)語
中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)進入到模式創(chuàng)新和服務(wù)升級期，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)營環(huán)境正經(jīng)歷著實質(zhì)性的轉(zhuǎn)變，開發(fā)和運營主體日益多元化，競爭將愈發(fā)激烈。在產(chǎn)業(yè)資源稀缺的情況下，一體化模式升級是產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和運營商向成熟發(fā)展的必經(jīng)之路。同時，隨著產(chǎn)業(yè)園生命周期的發(fā)展，較大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)發(fā)展較成熟、入園企業(yè)數(shù)量多、行業(yè)特色較顯著，這為產(chǎn)業(yè)園開發(fā)和運營商提供了開展產(chǎn)融服務(wù)的資源基礎(chǔ)。
為了可持續(xù)發(fā)展，從戰(zhàn)略規(guī)劃上，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和運營商需要更明確園區(qū)的差異化定位，更有方向性。從能力體系上，需要更關(guān)注核心的招商能力以及園區(qū)服務(wù)能力建設(shè)，形成對招商對象的吸引力，增加對現(xiàn)有企業(yè)的粘附力。從體制機制上，要采取更靈活的機制，以市場化的方式招聘和激勵人才。企業(yè)只有把握現(xiàn)在，在變化的環(huán)境中率先變革，才能在未來更加具有挑戰(zhàn)性的環(huán)境中取得成功。
