生產(chǎn)要素聚集階段

現(xiàn)階段，產(chǎn)業(yè)園區(qū)正處于成立之初，既缺乏資金，又缺乏建設(shè)管理經(jīng)驗。因此，大多數(shù)園區(qū)存在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不完善、行政體制落后的問題。依靠國家或地方政府出臺的優(yōu)惠政策吸引外資，聚集各種生產(chǎn)要素，通過低土地、勞動力成本和優(yōu)惠稅收政策，成為發(fā)展勞動密集型產(chǎn)業(yè)的特定區(qū)域。現(xiàn)階段，園區(qū)產(chǎn)業(yè)主要是低附加值的出口加工制造業(yè)。

產(chǎn)業(yè)主導階段

在這個階段，園區(qū)依靠降低土地成本來吸引外資、技術(shù)和企業(yè)的戰(zhàn)略，導致了粗放的土地利用模式，開發(fā)區(qū)的規(guī)模不斷擴大。當然，這也刺激了公園向新城的快速發(fā)展和轉(zhuǎn)型，園區(qū)的配套設(shè)施也逐漸受到重視。由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)仍以產(chǎn)業(yè)建設(shè)為主，促進宜居工作的現(xiàn)代新城仍不完善，與城市的整合有限。

產(chǎn)業(yè)改進階段

在這個階段，園區(qū)仍然更加關(guān)注產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但隨著園區(qū)功能的不斷完善和文化環(huán)境的逐步建設(shè)，園區(qū)內(nèi)的企業(yè)和個人可以高度聚集，就業(yè)人員可以享受相應的生活和娛樂設(shè)施，也可以享受城市中心附近的配套設(shè)施。

產(chǎn)業(yè)一體化階段

在這一階段，國家對園區(qū)發(fā)展的關(guān)注逐漸開始向質(zhì)量、效率、轉(zhuǎn)型升級轉(zhuǎn)變，并適度控制開發(fā)區(qū)的數(shù)量。在園區(qū)發(fā)展過程中，更加重視引進新興產(chǎn)業(yè)和知識密集型項目，加強園區(qū)的創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型功能。產(chǎn)業(yè)新城是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的先進形式，更加重視產(chǎn)業(yè)與城市的平行發(fā)展，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與城市一體化發(fā)展。

區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)是起點

產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)是該地區(qū)在一段時間內(nèi)對資源支持、政策支持和人才支持的綜合反映。要了解該地區(qū)可以發(fā)展的項目和龍頭企業(yè)，需要在早期階段深入思考產(chǎn)業(yè)定位環(huán)節(jié)。

一旦某一產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)的引進明確，這一行業(yè)的人才將聚集在該地區(qū)，該地區(qū)將形成一個匹配的消費水平。然后看看該地區(qū)是否符合產(chǎn)業(yè)溢出和產(chǎn)業(yè)人口引進的邏輯。一般來說，城市產(chǎn)業(yè)向哪個方向延伸，城市增長將朝哪個方向發(fā)展，這是產(chǎn)業(yè)與城市一體化的發(fā)展理念。

產(chǎn)品創(chuàng)新是可持續(xù)發(fā)展的支撐

任何脫離現(xiàn)實產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的創(chuàng)新都將成為“無源之水”，產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品的創(chuàng)新應以產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和交易團隊為基礎(chǔ)進行二次創(chuàng)新和戰(zhàn)略創(chuàng)新。沒有亮點的產(chǎn)業(yè)園區(qū)將成為一個普通的產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)項目。只有創(chuàng)造性的嫁接或創(chuàng)造亮點，才能得到政府和市場的認可。園區(qū)可以從產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品的盈利模式、產(chǎn)業(yè)鏈整合和運營服務等方面進行業(yè)務創(chuàng)新。

產(chǎn)業(yè)資源整合是未來提升的空間

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位就像做多項選擇題一樣。因為產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)已經(jīng)確定，基本上什么都做不清楚；產(chǎn)品創(chuàng)新也是基于產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和城市發(fā)展方向，可以選擇；后面的故事能講多少取決于產(chǎn)業(yè)資源的整合。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營服務創(chuàng)新模式

園區(qū)作為一個大社區(qū)，企業(yè)是社區(qū)的一員。園區(qū)除滿足企業(yè)基本服務、物業(yè)服務等需求外，還應根據(jù)企業(yè)特點和產(chǎn)業(yè)類型為企業(yè)提供定制的信息增值服務，如人力資源、科技創(chuàng)新、金融服務、咨詢服務等，建立園區(qū)資源共享、互聯(lián)互通服務體系的產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，實現(xiàn)園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。

集成思維

目前，入駐企業(yè)對園區(qū)土地和政策的需求逐漸下降，對園區(qū)的軟服務環(huán)境提出了更高的要求。面對企業(yè)提出的各種服務需求，園區(qū)應充分整合各種服務需求，為園區(qū)企業(yè)提供方便、全面、高效的相關(guān)運營服務，提高資源效率，加強企業(yè)信息共享，實現(xiàn)服務需求、供應商和園區(qū)開發(fā)商的雙贏結(jié)果。

眾包思維

近年來，眾包思維已應用于園區(qū)產(chǎn)業(yè)運營，包括會計、孵化、人才、科技創(chuàng)新、金融服務，不僅可以激活企業(yè)與服務機構(gòu)之間的聯(lián)系，還可以為園區(qū)提供成本效益高的服務資源，建立不同園區(qū)之間的共享服務平臺，促進園區(qū)與園區(qū)、園區(qū)與企業(yè)之間更廣泛、更緊密的互動，建立網(wǎng)絡產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。

流量思維

在園區(qū)競爭日益激烈的背景下，定點招商和逐一突破的招商思維不能完全滿足園區(qū)的招商需求。關(guān)注用戶關(guān)注的流量思維對園區(qū)招商越來越關(guān)鍵，特別是在大數(shù)據(jù)技術(shù)的幫助下，流量可以實現(xiàn)非常準確的交付。因此，園區(qū)管理者可以從線上線下的角度全面打造園區(qū)的招商入口:將園區(qū)與互聯(lián)網(wǎng)平臺相結(jié)合，通過社交媒體的不斷傳播，將線上流量引入線下，通過良好的線下體驗提高招商成功率。