產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)聚集的載體，既是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級的空間承載形式，又是地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展水平的衡量標(biāo)志，它肩負(fù)著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)、推動城市化建設(shè)等重要使命。

 

 

 

 

 

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的形式多種多樣，如高新區(qū)、開發(fā)區(qū)、科技園、文化園、農(nóng)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園，以及近年來各地陸續(xù)涌現(xiàn)的科技新城、產(chǎn)業(yè)新城等。近幾年，伴隨新興產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和房地產(chǎn)市場的連續(xù)低迷，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐漸成為社會關(guān)注的熱點和投資新寵，產(chǎn)業(yè)巨擘和地產(chǎn)大佬紛紛搶灘登陸產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)版圖。

 

園區(qū)規(guī)劃是勾畫園區(qū)的發(fā)展軌跡，找尋園區(qū)的成長基因。那么，園區(qū)規(guī)劃到底規(guī)劃什么呢？

 

 

一

產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

 

 

 

園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是園區(qū)規(guī)劃中首要的規(guī)劃內(nèi)容，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是其他規(guī)劃內(nèi)容的基礎(chǔ)，只有產(chǎn)業(yè)規(guī)劃清晰了，其他規(guī)劃才可以按部就班地順利開展。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃主要是對園區(qū)核心產(chǎn)業(yè)、重點產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的界定，在此基礎(chǔ)上分析產(chǎn)業(yè)鏈和上下游企業(yè)的構(gòu)成與關(guān)系。實際上，園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位是從區(qū)域發(fā)展、國家產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展趨勢和市場前景等多項指標(biāo)上尋找交集。

 

此外，園區(qū)核心運營團隊的公共關(guān)系資源（產(chǎn)業(yè)資源、人脈資源）也是產(chǎn)業(yè)定位參考的因素。在園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，經(jīng)常會用到一些戰(zhàn)略管理的知識，例如SWOT ( 優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅）分析、 PESTLE ( 政治、經(jīng)濟、社會文化、技術(shù)、法律、環(huán)境）宏觀環(huán)境分析等，運用這些分析能夠順暢地找到產(chǎn)業(yè)方向，更快捷地獲得研究成果。園區(qū)也可以借助“外腦”，彌補園區(qū)缺乏專業(yè)人才和專業(yè)經(jīng)驗的短板。

 

 

二

建設(shè)與建筑規(guī)劃

 

 

 

園區(qū)建設(shè)與建筑規(guī)劃主要涉及三方面：園區(qū)建設(shè)規(guī)劃、園區(qū)建筑規(guī)劃和園區(qū)工程規(guī)劃。建設(shè)與建筑規(guī)劃，雖然主要由專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計院和建筑設(shè)計公司來進行規(guī)劃，但從產(chǎn)業(yè)運營的角度，為設(shè)計機構(gòu)提供一些創(chuàng)新型前瞻性的建議十分必要。

 

(1)建設(shè)規(guī)劃。大型園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城的整體建設(shè)規(guī)劃要從城市土地使用與空間布局、市政配套，以及產(chǎn)業(yè)分布上著手，著眼未來、立足現(xiàn)在、統(tǒng)籌兼顧、系統(tǒng)規(guī)劃。對產(chǎn)業(yè)新城的產(chǎn)業(yè)用房、商業(yè)配套與住宅配套，規(guī)劃合理的建設(shè)開發(fā)比例與空間布局。

 

(2)建筑規(guī)劃。建筑規(guī)劃須結(jié)合產(chǎn)業(yè)定位，確定建筑標(biāo)準(zhǔn)與建筑配套，不同行業(yè)類型的產(chǎn)業(yè)園建筑規(guī)劃要體現(xiàn)出鮮明差異，比如工業(yè)園的建筑規(guī)劃與文化創(chuàng)意園的相去甚遠，工業(yè)園中的制造型園區(qū)和物流型園區(qū)的建筑規(guī)劃也截然不同。

 

(3)工程規(guī)劃。明確先建什么? 后建什么? 不要小看工程規(guī)劃，它與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、企業(yè)招商密切相關(guān)，如果建設(shè)未能按照規(guī)劃如期進行，就會造成產(chǎn)業(yè)配套不落實、招商工作難推進等一系列問題，甚至可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。

 

 

三

招商規(guī)劃

 

 

 

園區(qū)招商規(guī)劃是一套特別注重實操的策劃。園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、建設(shè)與建筑規(guī)劃無論多么出類拔萃，沒有可行的招商規(guī)劃和有效的執(zhí)行，一切都是虛談。招商規(guī)劃內(nèi)容包括：目標(biāo)客群、優(yōu)惠政策、招商/營銷策略、人員配置與專業(yè)培訓(xùn)、招商管理制度等等。

 

在招商規(guī)劃中，尋找目標(biāo)客群很關(guān)鍵，而能否找到理想的目標(biāo)客群取決于前期對產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)分析的準(zhǔn)確度。招商/營銷策略需要與時俱進，充分利用現(xiàn)代營銷推廣手段進行合理的營銷整合。很多園區(qū)會忽略對招商人員的專業(yè)化培訓(xùn)和對招商制度的健全完善，尤其是那些地產(chǎn)成分較重的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，恰恰會因這一點而大大影響招商績效。

 

 

 

四

園區(qū)營銷規(guī)劃

 

 

 

園區(qū)運營規(guī)劃包括：物業(yè)管理、配套商業(yè)經(jīng)營、園區(qū)公共服務(wù)平臺、政府公關(guān)協(xié)調(diào)、園區(qū)管理規(guī)范化、園區(qū)內(nèi)生發(fā)展與品牌復(fù)制經(jīng)營模式等等。

 

運營規(guī)劃是很多園區(qū)的短板，原因很多。一個產(chǎn)業(yè)園能否得到業(yè)主和業(yè)界的認(rèn)可與好評，能否提升物業(yè)價值，主要看的就是園區(qū)的運營管理能力。如果園區(qū)有計劃地進行品牌拓展、復(fù)制經(jīng)營，需要有一套成熟完善的運營管理模式和好的品牌形象。

 

五 

園區(qū)經(jīng)營指標(biāo)規(guī)劃

 

 

 

園區(qū)經(jīng)濟指標(biāo)包括兩方面內(nèi)容:

 

（1）園區(qū)項目的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，是對園區(qū)項目自身投資經(jīng)營狀況測算與考量，并根據(jù)數(shù)據(jù)對園區(qū)建設(shè)經(jīng)營予以適當(dāng)調(diào)整，這主要涉及產(chǎn)業(yè)指標(biāo)估算、營業(yè)收入構(gòu)成比例（地產(chǎn)增值和產(chǎn)業(yè)增值）、財務(wù)盈利能力分析（內(nèi)部收益率）、投資回收期、投資利潤率、資本金利潤率等清償能力分析（盈虧平衡分析、敏感性分析）等。

 

（2）園區(qū)經(jīng)營指標(biāo)，是衡量一個園區(qū)經(jīng)營狀況的綜合量化指標(biāo)，包括園區(qū)進駐企業(yè)數(shù)量、投資密度、園區(qū)企業(yè)總產(chǎn)值與利稅(有的園區(qū)考核開票數(shù)額)、園區(qū)就業(yè)人數(shù)、人均產(chǎn)值、行業(yè)龍頭企業(yè)數(shù)量或上升企業(yè)數(shù)量等等。

 

有的園區(qū)邊建設(shè)、邊招商、邊運營，園區(qū)規(guī)劃也在不斷調(diào)整，這調(diào)整只要在一個合理的范圍內(nèi)，就屬于正常現(xiàn)象。但園區(qū)規(guī)劃如若大改，必須三思而后行，因為這意味著對前期工作的否定，也是對先入駐客戶的不負(fù)責(zé)任，甚至對園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位、企業(yè)招商和園區(qū)運營都會產(chǎn)生極大的負(fù)面影響。

 

大型園區(qū)或產(chǎn)業(yè)新城的戰(zhàn)略規(guī)劃，必須從全局出發(fā)，兼顧園區(qū)與周邊區(qū)域的一體化發(fā)展，在產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)與產(chǎn)業(yè)配置、物業(yè)形態(tài)與空間布局、商業(yè)配套與公共設(shè)施配套，以及園區(qū)發(fā)展預(yù)留空間上都要有開放的、長遠的建設(shè)理念和持續(xù)發(fā)展的建設(shè)思路。

 

園區(qū)規(guī)劃也是園區(qū)戰(zhàn)略定位，只不過規(guī)劃的概念更寬泛一些、更前端一些。園區(qū)規(guī)劃做得如何，取決于規(guī)劃意識與態(tài)度，也取決于做規(guī)劃的團隊及個人的能力水平。